初めてのお茶杓削りに不安もあったものの

初めて見るととっても楽しく、あっという間に一日が過ぎました

自画自賛ですが

出来栄えは上々です

 お茶杓作りをもっと学びたいと思いました

安住楽風先生の教え方が

初心者でもわかりやすくとっても良かったです

ありがとうございました

茶道部の1年間のしめくくりでもあり、卒業する4年生にとって最後のお茶会となるのが、この卒業茶会です。

今年の卒業生は8名。半年ほど前から準備を進めてきた成果を発揮する一日です。

卒業茶会の趣向は「飛躍」

4年生が大学を卒業してそれぞれが新しい道を歩んでいくことになりますが、進路が違ってもみんなが将来に向かって大きく羽ばたき、発展していけるようにとの願いを込めました。

前日から雪が降って、この日もまだ雪がちらついていました。

とても寒い日でしたが、受付担当者の部員は、みんな笑顔でお客様をお出迎えしました。

 【濃茶席】

濃茶席では、趣向「飛躍」と今年が卯年であることをかけて、ウサギに関連するお道具を取り合わせました。 

左：香合
（うさぎ）

右：茶入
（瀬戸肩衝）
仕覆（花兎金襴）

【薄茶席】

薄茶席のテーマは「梅」

お軸にもある様に、うめは寒い冬を耐え、花を咲かせる成長力の強い花です。

私たち卒業生も梅の花のようにたくましく成長していきたいとの思いを込めました。

今回の薄茶席は、業平棚（徒然棚）を使いました。

水指は柳海剛作の高麗青磁、色合いがとても美しいです。

外語大学茶道倶楽部の歴代部長が勢ぞろい

【卒業生・在学生の素敵な笑顔】

忙しく、あっという間に過ぎてしまった1日でしたが、部員も楽しみながらおもてなしをすることができたと思います。お客さまからも「良いお席でした！」という言葉をいただくことができ、本当に素敵な一日になりました。

【アンケートの一部をご紹介します】

・待合にまで気遣いが行き届いていて良かった。席中でもう少しお道具の説明があった方が良かったと思いました。
・4年生の方の点前・半東共に大変素晴らしく素敵な席でした。床・道具・テーマの説明がとてもわかりやすく聞きやすかったです。お道具もとても素敵でした。本日は誠にありがとうござました。
・薄茶席の点て出しのお茶が少し熱めでしたがとても美味しかったです。道具も素敵でした。着物の柄も茶席テーマに合っていたと思います。
・心を込めたおもてなしをありがとうございました。
・皆さんお着物を着ていてとっても素敵でした。待合のゆず茶もとても美味しかったです。寒かったのでありがたかったです。
・とてもゆき届いたお茶会でした。ありがとうございます。

【最後に】

それぞれの部員が自分らしい一期一会のおもてなしをしたことで、お客様が喜んでくださったのだと感じています。

卒業生は新しい生活のスタートです。

茶道はお手前や作法を身につけるだけではなく、心を磨くこともできます。これから社会人になり、立ち止まったりすることもあるかと思いますが、その時は遠慮なく遊びに来ていただければと思います。茶道の空間に身を置くことで、俯瞰して自分自身を見つめることもできます。新しく一歩踏み出す勇気も湧いてきます。

いつまでもみんなを見守っていきます。

 お軸：泰道老師筆「白珪尚可磨」

香合：亀　　　　　古袱紗：鶴

「鶴」と「亀」で縁起よくそろえました

茶箱席：卯の花と和敬のお手前をしました

扇：寿扇（先代お家元筆）

雨の中、たくさんのお客様にお越しいただきました

感謝申し上げます

学生たちの達成感ある笑顔も素敵です

素敵な思い出がまた一つ増えました

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【代襲相続人と出会い】

　「はじめまして、次男です」と最初に口火を切ったのは、被相続人の次男でした。続いてその次男に促されるように挨拶したのが、今回の相続ドラマの主人公である被相続人の長男の子つまり被相続人から見ると孫のＹさんでした。

　まだ２０台後半の独身の青年です。相続人が孫というとすぐに養子縁組？と想像するのですが、実は被相続人の長男は数年前に他界していていわゆる代襲相続人です。その代襲相続人が本家の後継ぎな訳です。そして、次々に各相続人の紹介と挨拶が続き最後に「相続ＦＰの江里口です。」となり・・・それは東京の郊外で乳牛業をしている農家の相続案件としての最初の出会いのことでした。

　当相続人（図１）は全部で８人です。牛を飼っている農家といてもその周辺ではずばぬけてりっぱな屋敷でありその母屋は数寄屋造りの本格的な木造建築の住宅でまさに本家の家という風格のあるお屋敷です。

　このＹさんを紹介していただいたのは、地元の不動産やさんのＮさんでした。ＮさんとＹ家とは先代のときからのお付き合いで相続が発生しまずＹさんに相談したのでした。私は、Ｎさんにはその半年ほど前に別の相続案件でお世話になっておりこれが２件目の紹介でした。

　農家の相続は資産の大半が土地（農地）ですから一般的には財産規模が大きいわりには比較的手間のかからない？ことが多いのですが、このＹさんはそうではないということが最初の出会いですぐに気が付きました。

　Ｙさんは農家相続なのですが、実はこの相続を契機に農業を実質的にはやめることになったのです。牛を飼うということがどれほど大変かは今までのご苦労されたお話を聞いていくうちに容易に理解できることでした。実はこの何年間１日たりとも家を留守にしたことはなかったようです。

　こうして無事、最初の面談を終え次回訪問するときに相続専門の税理士をお連れすることを約束してＹさんの家をあとにしました。

【納税のための売却可能な土地がない】

　最初の面談後に紹介者のＮさんの案内で早速資産の大半である土地を現場確認をしていきました。土地は全部で８ヶ所です。まず
（１）ご自宅と
（２）駅前のレストラン
（３）マンション
（４）アパート
（５）農地（調整地域）
の計４ヶ所です。
　また実質的な現金は３０００万円ほどです。総資産は約８億円そして債務が２億円でしたのでざっくり計算した相続税は配偶者税額軽減後に６０００万円前後（表１）となり、これは土地を売らないと相続税が払えないということはすぐにわかりました。

　しかし、マンションやアパートは当然に担保が入っています。無担保の土地は自宅とレストランそして市街化調整地域の農地だけですから、そうは簡単には売る土地がないということがその日の土地調査ですぐに判明しました。

　土地売却候補地として、現場をよく見てなんとか考え出したのが駅前のレストランの敷地です。全体で４９０坪あり駐車場の一部８０坪ほどがうまく分割できそうで売却が可能です。とりあえずは、ほっとしてその日の現場視察は終わりました。

　もちろん相続ＦＰとして後日、役調（やくちょう）としての市役所の都市計画課・開発指導課の本格的な調査や法務局での公図・謄本の入手と現調（げんちょう）としての土地の実測を実施したのはもちろんです。

【売却予定地の変遷ドラマ】

　２回目の訪問で税理士とのうち合わせも無事に終わってからＹさんにレストランの駐車場の土地売却の了承をいただき、早速レストランの本部の担当者にアプローチすることになりました。すると先方からは「・・・事情はよくわかりました。協力しますよ。」と内諾を得てまずは納税問題は解決？ということになりそうだったのですが、ふと相続ＦＰとしての良心が急に浮上してきました。

　「ほんとうにここを売っていいのだろうか。この土地はＹ家の先代からの土地でそれも市街化地域の一等地。まちがいなくここは残す土地ではないのか・・。」と考え直し、あらためてＹさんとじっくり話をしていきました。すると「実は、もう農業をやらないのでなんとか畑から売却したい。」とやっと本音の話が聞き出せました。そうはいっても調整地域の農地ですから農家に売るしかありません。

　さあ、そうなると紹介者のＮさんの登場です。Ｎさんはすぐに農地売買の動きをとりました。農地がはたして売れるのか。するとすぐに「買いたい」という農家があらわれました。ところが話をつめていくといろいろと条件がでていつの間にかその話は立ち消えしてしまいました。

　それから１ヶ月が過ぎた頃Ｎさんから電話が入り「やっと畑が売れそうです。農家２件から話が入っています。坪３万円として１反１０００万円くらいでしょうか・・・」ということでした。畑は３ヶ所で３反余（１０００坪）ほどありましたので全部売れれば３０００万円となり納税資金としては現金と合わせればなんとか間に合いそうです。

【遺産分割の変遷ドラマ】

　農地以外に売るところがない今回のケースの場合に農地が畑と牧草地合わせて全部７反（２１００坪）ありますので運良くすべて売却しても６３００万です。それはそのまま納税資金で消えていってしまいますから遺産分割としては３０００万円の現金を分配することになります。

　一人数百万ですが、はたしてそれでいいのかどうかがよくわかりません。土地売却のひとつの目処がつき始めてきた頃、相続人との３回目の会合で、本格的な遺産分割の話が飛びだしてきました。被相続人の配偶者であるおばあちゃんの希望として「次男や娘にはある程度の財産分与をしたい・・」ということになりました。

　なにしろ納税資金をどうするかで悩んでいたところへちょっと多めに財産分与してほしいと言う要望です。実は、相続ＦＰとしての考え方としては農家相続ということで本家のＹさんがその財産の大半を相続していくものと思っていたのですが、Ｙさんが農業をやめることで他の相続人の財産分与の話が最初からあったようです。

　ではいくらくらいの分与があればいいのか、そこがなかなか聞き出せないのです。そして、しばらくしてある日一通のメールが届きました。次男からです。「折り入ってご相談があります・・・。実は今の家を買い替えたくもう土地も探して契約するばかりになっているのですが・・」と言う相談です。

　事情があって今の住宅を買い替えるためどうしても住宅資金がほしいとのことでした。金額は言ってこないのですがどうも２０００万円ほどかな？と思えました。直々に相談をうけいろいろと聞いていくとごもっとも思えるところもありこれはやむえないかな？と同情するばかりです。

　されど納税もままならい現在あらたな問題を突きつけられたようでほんとに困惑するばかりです。また振り出しにもどって駅前のレストランの土地を売却することになるのか。またまた壁にぶつかりました。いろいろお話を聞いていくと別の相続人の離婚問題や住宅建築資金やなんだカンダと次々と出てきました。

　最終的に最低いくら必要なのかとつきつめていくとなんと１人１０００万円以上ということになり全部で４０００万円ということになってきました。それも具体的に相続人それぞれの思惑が違い次男については２０００万円必要とする事情もあります。これは大変なことです。現金はなんとかあるにはあるのですが・・さあ、どうするか。いよいよ難問にぶち当たりました。

【ほんとに農地が売れるのか】

　農地売買はほんとに難しいものです。買いたいと話があってしばらくすると立ち消えになってまた買いの話が別からもでてきていろいろ問題がでてきます。そうこうしてあっという間に相続から６ヶ月が過ぎようとしたころ朗報が飛び込んできました。

　Ｎさんから電話があり「幼稚園が牧草地（表２）を運動場として買いたいようです」これはすごいお話です。調整区域ですが学校法人ということで農地転用の問題はクリアできそうですからすぐに飛びつきました。なんと１億２０００万円で売却の申し込みがはいりました。

　農地はすべて売ってしまいたいという相続人全員の希望を一気にかなえるものです。農地５ヶ所の５反（７０００m²）の中で、牧草地Ｂの売却だけでなんとか遺産分割が無事に出来る目処がでてきました。しかし、油断は禁物です。

　この牧草地を売却する前提で遺産分割協議書を作成していくわけですから万が一この売却が流れた場合には、相続人は全員でこの牧草地をただ共有しているだけでになってしまいます。納税はもちろんのこと相続人の夢と希望を無惨にもうち砕く最悪のシナリオになってします。

　案の定しばらくは、買い手の幼稚園の学校法人としての各種の許認可と農地転用許可には時間のかかるものです。「契約までもう少しお待ち下さい」とＮさんからは何度か申し訳なさうな電話をいただきながら、あっという間に時間は過ぎ申告と納税期限と迫ってきた４月の初旬にやっと無事契約をすることができました。まさに滑り込みセーフといった感じです。

【試行錯誤の円満な遺産分割】

　一口に円満な遺産分割といっても納税問題と現実の土地の売却が絡むとそれは大変なドラマの展開です。今回の農地売却はまさに運のいいお話です。相続人同士でまったく争っているわけではなくても現実的な最低限の金銭的な遺産分けにも問題が山積みとなることがあるわけです。

　相続人の思惑とはなかなかすぐに表にでてきません。面談を重ねる内に徐々にいろいろなことが表目化してきます。相続人同士がお互いに遠慮していますし、特に農家相続の場合には本家に遠慮して一人一人の思惑が違っています。

　納税問題だけに気をとられているととんでもない相続問題に発展してしまいます。早期に相続人の切実なる思惑を聞き出していかに円満な遺産分割を実現するかが相続ＦＰの実力の見せ所です。今回はたまたま運良く農地売買が申告前にうまく間に合った成功事例ですが、そういった事例が毎回成功するとは限りません。

　運も相続ＦＰには必要なのかもしれません・・・。遺産分割と納税の現実的な問題解決のキーワードはまさに不動産そのものです。今回は不動産やさんの紹介案件であり、実際の売却の実務はすべてＮさんへお任せしたのですが、農地売買の難しい局面をいっしょに乗り越えて行くにはやはり相続ＦＰも不動産に明るくないと途中で挫折してしまいかねません。相続ＦＰが不動産に精通していなければならない所以です。

また、家賃などの収益のあるアパートなどの不動産は、管理や修繕費などの問題がでてきます。そして、老朽化したアパートをマンションに建替えようと計画したり売却をしたいと思っても立ち退き問題でトラブルになったり、最悪の場合には訴訟問題に発展する可能性も考えられます。
ただし、法律上、正当事由がなければ立ち退きはほぼ不可能となります。立ち退きの問題をかかえての売却も可能ですがそれなりの売却金額にしかなりません。
また、相続財産を共有した場合には将来の建替えや売却を踏まえ、共有者同士で意見がまとまらないケースも多く見られます。

たとえば、祖父の時代の相続で叔父叔母5人の共有不動産を相続した事例で、このようなケースがあります。他の共有者である叔父叔母はすでに他界しており、最終的に共有者は叔父叔母の子どもである従兄弟10人になっています。
そして、共有の相続財産は古い老朽のマンションで、すでに賃借人もいなくて廃墟になっているというのです。なぜなら共有者10人がその不動産の活用について意見が分かれてしまい先に進めないからです。つまり、売却も建替えもままならず永遠と朽ち果てていき、固定資産税だけ共有者が払い続けていくことになります。もはやこれは財産でなく負の資産といえるので注意が必要です。

　それはすっかりご無沙汰していたＷさんからの電話からはじまりました。「相続になったので、税理士を紹介してほしい」という電話です。電話があったのは葬式も終わり１ヶ月ほど過ぎた頃でした。なんとＷさんとはその電話があるまで実は２年ほどご無沙汰していたので恥ずかしながら相続があったことは全く知ることもなかったのです。

　Ｗさんとは久しぶりの再会でしたが、Ｗさんと出会ったのは数年前にある銀行の資産担当のＦＰの方の紹介ではじまりました。ところが１年後には、その銀行の担当者も移動になりその後、気が付いたら私がその銀行の支店長にＷさんを紹介をしていたという関係になっていました。

　当時のＷさんとの出会いの頃は、相続対策としてやれ土地活用だなんだかんだとおきまりの提案書をもっていきました。Ｗさんは、自宅と自営の工場と残りの土地は全て駐車場と遊休地としていわゆる一切のアパート経営等の有効活用？はしていませんでいた。アパート経営にまったく興味を示さないＷさんの当時の本音は将来の相続の納税資金はどうすべきかということの１点でした。納税問題は、当時ＦＰとしての提案は物納すべきかな？という結論でしたので相続問題はそのままになっていました。

【広大地評価減で物納より売却が有利に...】

　Ｗさんの資産内容はすでに全て掌握していましたので、私が手配した相続専門の若い税理士のO氏の第一声は「すでに資料が全部ありますから何も調べることがないですね・・。図面も書いてくれたので助かります。あとは遺産分割と納税ですよね。」というもので、まさにその通りです。
　「まあ、とりあえず測量だけは先にすすめていきましょう。・・・」と、それほど切羽詰まった状況もなくあっという間に時間が過ぎていきました。ところが、納税額が判明して物納する土地は・・各相続人の土地の遺産分割は・・という絞り込みに入ってきました。相続人４人が一同に集まり遺産分割をどうするかの話が本格的になってきて最終的に、
（１）遺産分割は土地を売却して現金化すること
（２）納税は物納でなく売却資金で...
ということに自然になりました。

　納税については、すでに広大地評価＜財産評価基本通達24-4・広大地評価（５００m²以上の開発を必要とする道路等の公共用地を想定した評価）＞（図１）等で評価減することがわかりましたので、物納よりも売却が有利と判断していました。

【土地売却の落とし穴？】

　ここまでは簡単なお話なのですが、実は売却には大きな問題があることが判明しました。土地をあらためて役所の開発指導課で調査していくと売却予定したいくつかの土地の中で、売却面積が１０００m²にもかかわらず相続人全体の一団の土地として３０００m²以上のため売却後の開発には、公園６％の確保が必要となることがわかりました。

　通常５００m²以上の土地は当然に開発許可が必要となりますが、一般的には３０００m²以上でなければ公園等の公共施設の提供は出てきません。ところが、相続の土地の場合には一団の土地には一部売却でもその全体の一団の面積にて算定する指導です。よく調べて見るとその一団の土地でも残す土地と売却する土地と相続人を変えれば一団と見なさないという指導であることがわかり難を無事逃れました。

　実際の売却予定地１８００m²で公園６％（３６００m²×６％＝２４０m²）が必要とする開発用地では、売却金額もずばり１２％減以上（図２）になってしまい話になりません。実は、こういった開発指導に関することをよく知らずに簡単に遺産分割してあとでとんでもないことになるケースが多いようです。

【土地売却のプロセス】

　相続における不動産物件は、一般的な○○不動産・・・といった駅前の仲介不動産業の分野ではないのです。駅前の不動産やさんはエンドユーザー専門の賃貸と中古物件等の仲介で、相続からでてきた開発案件は通常扱いません。

　いわゆる不動産ブローカー（注２）が動くきわめて特殊な取引になります。こういったブローカー物件は、街の不動産やさんでは流通せずにブローカー間で情報が飛び交います。物件情報がFAXでブローカー間を交叉していきます。街の人はもちろんまったく気がつかないのですが、油断するとすぐにこのブローカー仲間では「有名物件と化して」情報がグルグル回ります。

　ブローカーの中には地主が依頼した不動産業者である「ぶつもと」（注３）を飛び越して、地主のところへ夜討ち朝駆けで攻めてくる業者もでてきます。こうなってくるともう大変です。地主とその相続人はもう夜も寝られず仕事にもなりません。

　地主（相続人）の本音はずばり「人知れずすみやかに一発高値で売ること」です。実はこれがなかなか難しいのです。いやむしろ不可能？なのかもしれません。ここでいう「もとづけ」業者とは一般的にいう信託銀行等の金融機関も例外ではありません。

　一般的には全く知られていませんが、不動産関係の金融機関には日々ブローカーが出入りしていてこういった情報を持ち出しています。ブローカーからブローカーへと情報が回ってやっと買い主である開発デベロッパー（注４）へと情報が辿り着きます。

　このように売り主側のもとづけ業者と買い主である開発デベロッパーとの間に何社ものブローカー業者がはいるわけですが、これを業界では「あんこ」（注５）といいます。実はこれが一般的な相続物件の売買取引の現実なのです。

　もちろんこういった流通系統はやむをえないことで決して悪いことではないのですが、いろいろと賑やかに成る分やっかいな問題を引き起こす原因にもなってしまいますのでできれば避けたいところです。今回の地主からの最大に依頼事項はこの１点だったわけです。

【相続ＦＰが不動産ブローカーの役割を演じる？】

　つまり従来の取引の慣習にのっていかないわけですから、実際の買い主の探客活動が大変な仕事になります。相続ＦＰは不動産屋さんでもなければもちろん不動産ブローカーでもありません。あくまでも相続ＦＰが仕事ですから依頼人である相続人（地主）の期待を実現することが第一の仕事です。

　その実現のための提案と実践が重要です。不動産屋さんでない相続ＦＰの実力が現実問題として試されるわけです。いよいよネットワークを生かしてデベロッパー情報を集め、買い付けの可能性のあるデベロッパーを絞り込みそれぞれにアプローチしていきます。

　このアプローチすべき開発デベロッパーの絞り込みが最大の難関です。一見景気が良さそうなデベロッパーでも内情は火の車で新規案件の上限制約が何億までとか、今年はもう腹いっぱい？で購入できないとか・・・また販売エリアの変更でその地区はもう買わないとか・・・とにかくもろもろの理由でほんとうに買えるデベロッパーと出会えることが難しいのです。

　そうこうしている内にいつのまにか「有名物件」になってしまって当初の目的である「だれにも気づかれずに・・・売る」というお話はなかったことになってしまいます。気がついたら、ブローカーが相続人のところへ夜討ち朝駆け・・・・となってしまいます。

　相続ＦＰが不動産ブローカーの役割をしたわけですが、このように相続ＦＰが相続物件を取り纏めたらブローカーは廃業になってしまうかもしれません。もちろん相続ＦＰはブローカーになることが目的ではありませんが、相続ＦＰは少なくともブローカーよりも開発や建築の専門知識もありますのでデベロッパーには正確な情報と提案ができることも事実です。

【最後は遺産分割の取り纏め】

　相続ＦＰの本業はあくまでも相続のトータルコンサルタントですから、土地の売却はその一連の業務のひとつにすぎません。
相続ＦＰのメイン業務は、
（１）測量士・司法書士との連携で測量・分筆の取り纏めと相続登記
（２）税理士との連携と税理士への助言とその補助業務
（３）納税資金としての土地売却のと取り纏め
（４）遺産分割協議書のアドバイスと取り纏め
（５）農地転用の取り纏め
（６）その他相続人との取り纏め...
　といったかなり多岐にわたる内容の仕事をこなしていくことになります。特に今回の依頼人は、相続人を代表していわゆる長男の方からでしたが... それはいわば遺産分割協議の最終的な取り纏めが本来の最終的な目標になりますし、またその他の相続人にその協議書の印鑑（実印）を確実にもらうことが最大の役割といっても過言ではありません。

　つまり、ブローカーの役割が仮にあったとしてもそれは相続ＦＰが相続案件を処理していく上でのひとつのプロセスにすぎないとということです。相続は、単なる不動産知識だけではできませんので従来の地主さん御用達の賃貸管理をしていた不動産屋さんだけでも無理があります。

　また相続が不幸にして争族になった場合には弁護士が登場してくるのですが、これは納税プロセスということでは問題があります。また、相続における納税を出入りしている税理士に頼むのもまた問題があります。相続のわかる？税理士はまだそれほど多くありません。

　税理士にもそれぞれ専門があるということもよく理解していただくことがＦＰの最初の仕事です。今回の事例では、実は相続人が会社経営者でしたので相続人の方から「相続問題は専門の税理士へ」ということからスタートできたことが幸運でした。

　もちろん何年も前からそのように啓蒙？していたからかもしれません。相続から納税までの１０ヶ月間の時間はあっという間に過ぎていきます。ポイントはいい支援者（専門家）をうまく活用することです。まず相続を専門とする税理士ですが、測量士や司法書士も重要です。遺産分割のリーダーとして各専門家を取り纏め相続人を支援することが相続ＦＰ使命となります。

　これからの相続ＦＰは、相続人にとって必要不可欠な存在になってくるものと言えます。この相続ＦＰの活躍する時代にすでに突入していると私は信じています。